A FRAUDE À EXECUÇÃO NA TRANSFERÊNCIA DE BEM IMÓVEL

A relevância do tema da fraude à execução na transferência de bens imóveis cresceu nos últimos anos em razão das alterações em leis e dos enunciados jurisprudenciais que, em regra, buscam garantir maior segurança jurídica nos negócios imobiliários num difícil equilíbrio entre as posições do terceiro adquirente de boa-fé e do credor prejudicado pela relação jurídica estabelecida entre o devedor e o adquirente do imóvel.

As alterações legislativas acerca do tema ocorreram em um contexto de baixo crescimento ou de retração da economia brasileira e, consequentemente, de agravamento da crise pela qual passa a tutela jurisdicional executiva no país, em que, com frequência, o demandante obtém a sentença condenatória, porém não consegue o que foi reconhecido pela decisão judicial, uma vez que não se localiza na esfera patrimonial do devedor bens suficientes para a satisfação do crédito.

Considerando a grande importância dos bens imóveis para a maioria das pessoas, o ordenamento jurídico brasileiro estabelece algumas disposições especiais para este tipo de bem, como a exigência de escritura pública para a validade de certos atos jurídicos envolvendo direitos reais sobre imóveis de valor superior a trinta vezes o maior salário mínimo vigente, conforme previsão do Código Civil, e a proteção conferida pela impenhorabilidade do bem de família, estabelecida pela Lei nº 8.009/1990.

Por sua vez, o Professor Rodolfo da Costa Manso Real Amadeo aduz que é possível definir fraude de execução como “a situação expressamente prevista em lei e caracterizada pela existência de ação em curso, que autoriza o credor a fazer uso de meio repressivo contra a frustração da atividade jurisdicional executiva, fazendo a execução incidir sobre bens existentes em patrimônio de terceiro (alienação) ou desconsiderar direito real que beneficie terceiro (oneração)" (AMADEO, Rodolfo da Costa Manso Real. Fraude de execução. São Paulo: Atlas, 2012, p. 17).

Ou seja, na hipótese de fraude à execução o credor buscará, para satisfação de seu crédito, bens que foram transferidos pelo devedor originário para outras pessoas, como o terceiro adquirente de imóvel, reprimindo a frustração da atividade de execução por não terem sido encontrados bens suficientes com o devedor.

Acerca do tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), por meio da Súmula 375 e do Tema Repetitivo 243, firmou posição no sentido de que o reconhecimento da fraude à execução depende do registro da penhora na matrícula do imóvel ou da prova da má-fé do terceiro adquirente, sendo o ônus da prova do credor, que deve evidenciar que o adquirente tinha o conhecimento de demanda capaz de levar o alienante do imóvel à insolvência.

Procurou-se ainda, por meio da Lei nº 13.097/2015, estabelecer no ordenamento jurídico o princípio da concentração dos atos na matrícula do imóvel, enunciando a legislação que não podem ser opostas situações jurídicas não constantes da matrícula no Registro de Imóveis ao terceiro de boa-fé que adquirir ou receber em garantia direitos reais sobre o imóvel, ressalvando apenas o disposto nos artigos 129 e 130 da Lei de Falências e casos de aquisição e extinção da propriedade que independam de registro de título de imóvel.

Busca-se, desse modo, facilitar as alienações e promover segurança jurídica nas transferências imobiliárias ao tentar evitar que o adquirente tenha que obter diversas certidões em locais distintos para comprovar que age de boa-fé.

No sentido de resguardar ainda mais o adquirente de boa-fé e a segurança jurídica nas transferências imobiliárias, a Lei nº 14.382/2022 alterou a redação da Lei nº 13.097/2015, passando a estabelecer que para a validade ou eficácia dos negócios jurídicos que tenham por fim constituir, transferir ou modificar direitos reais sobre imóveis ou “para a caracterização da boa-fé do terceiro adquirente de imóvel ou beneficiário de direito real” são inexigíveis a prévia obtenção de quaisquer documentos ou certidões além daqueles requeridos pelo artigo 1º, § 2º, da Lei nº 7.433/1985 (“documento comprobatório do pagamento do Imposto de Transmissão inter vivos, as certidões fiscais e as certidões de propriedade e de ônus reais”) e a apresentação de certidões forenses ou de distribuidores judiciais.

Ainda que a legislação tenha estabelecido um regramento acerca do assunto para os bens imóveis, existe uma praxe há muito tempo na realidade jurídica de obtenção de certidões forenses em nome do alienante pelo menos no local do imóvel e nos domicílios do alienante, tendo em vista ainda a possibilidade da alegação de outros tipos de fraude e, também, o pouco tempo de vigência da legislação, o que ainda não permite uma consolidação jurisprudencial sobre as mudanças legais.

De outro lado, ao interpretar a redação do artigo 185 do Código Tributário Nacional (CTN), o STJ já consignou entendimento diverso quanto ao reconhecimento da fraude à execução fiscal em tese firmada no Tema Repetitivo 290, segundo o qual se o ato de transferência foi praticado a partir de 9 de junho de 2005, data de início da vigência da Lei Complementar n.º 118/2005, basta a efetivação da inscrição em dívida ativa para a configuração da figura da fraude.

Em outras palavras, reconhece-se a fraude à execução fiscal em negócios jurídicos imobiliários pela mera inscrição do débito do devedor em dívida ativa ainda que não haja qualquer gravame na matrícula do imóvel.

Portanto, continua sendo importante que a pessoa envolvida em transferência imobiliária conte com a assessoria jurídica adequada para obter uma maior segurança jurídica ao negócio, podendo evitar uma futura perda do bem adquirido.